Q.不動産鑑定士とはどんな資格ですか？
A.「不動産の鑑定評価に関する法律」によって認められた、不動産の取引などに関する土地や建物の価格・賃料などの判定ができる国家資格です。
Q.不動産会社のつける価格と不動産鑑定評価による価格とはどう違うのですか？
A.不動産会社の査定方法は種々ですが、一般的には日常業務から得た経験と勘にもとづく世間相場です。
鑑定評価による価格は不動産鑑定評価基準により、種々のデ－タと手法を駆使して判断した合理的な価格です。
Q.不動産鑑定評価書はどんな場面で用いられますか？
A.いろいろな場面で用いられます。例えば売買、交換、賃貸借、相続、会社への出資、会計、Ｍ＆Ａ、事業承継、補償、裁判等々の場面で、価格、家賃、地代等の判定に用いられます。
最近は、会社の不動産についてのCRE戦略、役所の不動産についてのPRE戦略についても活躍が期待されます。弊社ではこれらにも対応いたします。
Q.鑑定評価の時間はどれくらいかかりますか？
A.案件にもよりますが、通常は14日から21日程度になります。多量の案件の場合は１ケ月以上かかる場合があります。
お急ぎの場合は個別に対応いたします。
Q.安い料金で、または簡単に価格を判定してもらう方法はありますか？
A.不動産鑑定評価書より料金の安い調査報告書があります。
資料だけによる簡単な価格査定のための「机上調査報告書」という制度も用意しております。
Q.不動産の価格にもいろいろなものがある、と聞いていますが？
A.あります。
売り希望価格、成約価格(契約が成立したもの)、実勢価格(一般的な市場での価格水準)等で、各々価格が異なる場合が多いです。
Q.遠隔地の不動産鑑定についても対応できますか？
A.できます。
Q.競売や、公売とはどのようなものですか？
-
A.
- 1. 競売とは、裁判所による差押え不動産の売却です。裁判所に物件についての説明書(ぞくに３点セットといわれます)が備えられており、それをみて入札に参加します。
入札基準価額は一般市場での取引価格水準より低く設定されています(競売市場修正といわれ、ほぼ30%程度安くなっています)。 - 2. 公売とは国税局・市町村が実施する差押え不動産の入札であり、一般市場での取引価格水準より約20%%程度低く入札基準額が設定されている場合が多いです(低く設定 されていない場合もある)。
- 3. ただし、これらを利用して不動産を購入するのは、一般の人にとって問題点が多く、十分な注意が必要です。
(注)提供されている書類をみて入札・落札した後の建物等の自分への引渡しまでの問題解決は自己責任となります。また、前所有者、賃借人たる第３者等が対象不動産を占有・使用している場合もあります。
競売では一定の場合には建物内部をみることのできる内覧制度も用意されていますが、利用は少ないようです。)
Q.簡単に土地の価格を判定する方法はありますか？
A.おおよその価格判定方法として、つぎの方法があります。
- 1. 国税庁の発表している「路線価図」の利用
- ・知りたい土地の前面の路線価がいくらかになっているかを把握する。
- ・ついで、その価格を0.8で割る。→「その価格÷0.8＝土地の価格」となる。
0.8で割るのは、路線価は公示価格水準の80%で設定されているからです。
- 2. 周辺の地価公示価格、地価調査価格と比較する。
正確な比較は一般の人にとって難しいと思います。 - 3. 市町村が備えている固定資産課税ための資料に「標準地の価格」があります。これとの比較により土地価格を判定します。正確な比較は一般の人にとって難しと思います。
Q.不動産投資についていわれる「利回り」とは何ですか？
A.不動産の投資判断指標として一般的に利用されている利回り、その他には、主としてつぎのようなものがものがあります。
- 1. 粗利回り(表面利回り、グロス利回りともいわれる)
- 式：粗利回り(％) ＝ 年間賃貸収入 ÷ 総投資額 × 100
- ・これには費用が含まれていません。
- 2. 純利回り(ネット利回り、CＡＰレートともいわれる)
- 式：純利回り(％) ＝ (年間賃貸収入 － 減価償却費及び借入金利を含まない諸経費 ＝ ＮＯＩ) ÷ 総投資額 × 100
- ・この式は元本の回収が考慮されていません。
- ・この純利回りが資金調達コスト(借入金利)を上回れば投資として有効と判断できます。
- (注)粗利回りや純利回りは一般的によくいわれます。しかし、これらは、通常の場合、将来の空室率・修繕費、テナントの質が考慮されておらず、注意が必要です。利回りが高いから投資に有利とは単純にはいえません。大まかな一応の目安としてとらえるべきです。
- 3. 正味現在価値法(ＮＰＶ法、ネットプレゼントバリュウという)
- 式：ＮＰＶ ＝ 将来の入金額の現在価値の合計 － 投資額
- ・ＮＰＶ＞０であれば投資を実行し、ＮＰＶ＜０であれば投資を実行しない、となります。
- 4. ＩＲＲ法(内部収益率)
- ・ＮＰＶをゼロにする時の収益率のことであり、将来の収益額にもとづいて判定します。
- ・投資家は、 投資目標利率 ＜ 内部収益率 となると、投資適格と判断し、
投資目標利率 ＞ 内部収益率 となると、投資不的確と判断します。
Q.DCＦ法とはなんですか？
A.DCＦ法とはディスカウンテッド、キャッシュフロ－法とも呼ばれます。
投資、企業会計、株式評価、不動産鑑定その他で用いられています。
- 1. 不動産鑑定評価の場面では、つぎのように用いられています。
- ・不動産の価値 ＝ 投資(保有＝賃貸)期間中の各年度の純収益の現在価値 ＋投資期間終了後の売却(転売)価格の現在価値とするものです。
- ・保有期間＝投資期間は、一般的には5～10年間が用いられます。
- 2. この考えは、金銭には時間的価値があるということを前提とするものです。
