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不動産証券化

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意義

不動産証券化とは、不動産が生み出す運用益、売却益をもとに証券を発行し、資金調達するしくみである。
どのような仕組みを採用するかによって各種のものができる。案件等によって、その中のベタ-なものを選択する。すなわち、法定スキ-ムか非法定スキ-ムか、法定スキ-ムとする場合はどの法律を前提とするか、対象を実物不動産とするか信託受益権とするか、プレ-ヤ-との関係、対象不動産の規模や額等の検討により、ベタ-なものを選択する。
対象不動産のもつキャッシュフロ-能力いかんがキ-ポイント。

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2つのタイプ

1. 資産流動化型
1. 企業が保有する資産をB/Sからはずし(オフバランス)、当該資産を裏付けに証券を発行して資金調達し、運用益、売却益をもとに配当金・投資元本・借入元本を支払うものである。最初に資産ありき、というタイプ。 次項目以後はこれについてである。
2. 仕組み

ある特定の不動産をビークルに譲渡して、その資産が生むキャッシュフローを裏付けとした資金調達を行う。はじめに不動産を特定する。物件の生むキャッシュフローの良否がポイント。通常の投資期間は3~10年。 不動産所有者にとって、ビークルへの不動産の譲渡が、会計上、譲渡認識(オフバランス)できることが必要。資産の譲渡に係る会計上の判断基準は、財務構成要素アプロ-チではなく、リスク・経済価値アプローチである。

  • (注)リスク・経済価値アプローチとは、資産のリスクと経済価値のほとんどすべてが他に移転した場合に当該資産の消滅を認識する方法
    財務構成要素アプローチとは、資産を構成する財務的要素に対する支配が他に移転した場合に当該移転した財務構成要素の消滅を認識し、留保される財務構成要素の存続を認識する方法
3. 資産流動化型の効果
2. 資産運用型

不特定の不動産を運用することを前提に、証券を発行し、投資家から資金を調達して不動産を調達し、運用益、売却益から配当金を支払うものである。最初に資金ありき、というタイプ。リ-トはこれ。

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証券化対象

証券化対象を、つぎのいずれとするかによって、各種手続き、効果が異なる。

  • 1. 実物不動産・・・ 匿名組合上の営業者は、不動産特定共同事業法上の不動産ファンド営業の許可取得必要
  • 2. 信託受益権・・・信託フィ-が発生

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SPCの種類

1. 会社法による合同会社(LLC=GK)
2. 会社法による株式会社(KK)
3. 資産流動化法による特定目的会社(TMK)
4. 不動産特定事業法によるもの

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資産流動化型の一般的なスキーム図解

SPC(ビィークル)

  • (注)(1)この融資は、ノンリコ-スロ-ン(Non-Recours Loan)
    ノンリコ-スロ-ンとは、「責任財産限定特約」を付したもので、責任財産とされた証券化対象不動産のみから返済を受けうるものである。
  • (2)この投資は、SPCと投資家が匿名組合契約(商法上のもの)を締結して、匿名組合出資という形が多い。

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収支計画

1. 事業の計画性検討

この点が、投資家、レンダ-の視点よりみて、十分に納得できるものでなければならない。

2. 不動産の評価
1. 取得、売却時に不動産鑑定士により、評価が行われる。

評価方法は、収益還元法たるDCF法を中心とし用い、収益還元法たる直接法や積算法により検証を行う。その際の、還元利回り(キャップレ-ト)、最終還元利回り(タ-ミナルキャップレート)、割引率(ディスカウントレ-ト)の数値、NOI(Net Operating Inc om=純収益)、NCF(Net Cash Flow=純収益-資本的支出)の数値が重要となる。これらの数値については、(財)日本不動産研究所の投資家調査、リ-トのデ-タも参考となる。

2. 評価は、アレンジャ-サイドやレンダ-サイドで行われる。

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計画からクロージングまでの流れ

1. 物件調査・選定
  1. 1. キャッシュフローを生むもの
  2. 2. 規模 ・・・ 一定額以上であること(ファンド組成費用との関連でも重要)
  3. 3. 未利用地 ・・・ 現状ではキャッシュフロ-を生まないので、 開発型証券化として実行。
  4. 4. まちづくり ・・・ 行政との連携が重要
2. 関連プレーヤー決定
3. デューディリジェンス(対象不動産についての調査のこと)
4. ストラクチャリング(不動産ファンドの仕組みを構築すること)
5. 有限責任中間法人設立
6. SPC設立
7. 各種契約書作成(ドキュメンテーション)
8. クロージング(ファンドの組成完了)

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地方における不動産証券化

1. 地方において、不動産証券化が困難である、と一般的に指摘されている点
  • 1. 組成における費用が高い。
  • 2. 投資家、レンダ-、信託銀行の確保が難しい。
  • 3. プレ-ヤ-が不存在。
2. (1)の点を乗り越えて、組成に成功している例が、これまでにも多々ある。

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