トピックス｜株式会社宮﨑補償鑑定

１．不動産市場は、都心投資物件を中心に、２０１２年半ば以降、３年以上にわたり好調が続いている。その好調の要因はつぎのとおりである。
(1)アベノミクスによる超金融緩和政策により、前半はＲＥＩＴを中心に取引が活発化した。しかしＲＥＩＴは不動産価格高騰による利回り低下から、やや購入の勢いが衰え、代わって昨年から私募ファンド、不動産会社が購入の主役となっている。
　また、不動産市場の確実な回復に伴い、投資物件が不足し、機動的な購入主体が前面に出て、円安による外資の投資割合が高くなっている。
(2)震災復興、オリンピックによる公共投資期待が、建設需要・不動産開発ブ－ムを呼び、都心部を中心に不動産投資の活性化を支えた。
(3)さらに、個人富裕層が、相続税の課税強化を背景に、相続対策から都心マンション等の購入を進めて、住宅収益物件の取引が活発化した。

２．投資利回り低下
最もリスクの小さい丸の内・大手町のＳクラスオフィスビル想定の不動産利回り(キャプレ－ト)は、２０１２年は４．３％、２０１３年初は
３．３％、現状では２％台半ば、イ－ルドスプレッドは２％ギリギリまで低下していると推定される。つまり、現状では不動産利回りは限界値に達していると思われる。そのため、今後の価格上昇は、「賃料収入－経費＝純収益(ＮＯＩ)」上昇いかんにかかっている。

３．建築費の上昇
この３年間の建築費の上昇は著しい。国交省のデ－タから判断すると、３年間で２５％程上昇している。高騰した建築費を売買価格や賃料に転嫁できず、市場にマイナス面がででくる可能性がある。
また、オリンピックによる開発ブ－ムは、開催の２０２０年のかなり前にブ－ムが頂点に達してしまうリスクに注意が必要である(三菱ＵＦＧ信託銀行不動産マ－ケットリサ－チレポ－ト、H27.10.7)