太陽光発電・メガソ−ラ−事業
2013/04/03
［?]「月刊プロパテイマネジメント2013.4月号」からの抜粋
１．昨年12月までに認定を受けた設備容量(運転開始前)523.6万ＫＷの内訳
・90%が太陽光発電である。
・70%が非住宅用である。
２．開発資金調達
(1)プロジェクトファイナンスが進展した。
(2)その理由
・メガソ−ラ−事業はキャッシュフ ロ− 見えやすく、発電量が想定外とはなりにくい。
・設備投資は、多額でかつ長期になるので、コ−ポレ−トでの資金調達は難しい。
・レンダ−のメガソ−ラ−事業に対するリスク分析・評価は敷居が高くない。
(3)スキ−ム
ＳＰＣを株式会社とするものの外に、ＧＫ-ＴＫストラクチャーや信託勘定とするものもある。
３．事業計画
(1)最初から出口ありき、という開発が行われてい る。
プロジェクトファイナンスから、アセットファイナンスによるメガソ−ラ−売買が起こってくる可能性がある。今は、その移行期である。
(2)鑑定評価書に対するつぎのような需要がある
・地方自治体が地代について評価書を発行するケ−ス
・ファンドサイド等からメガソ−ラ−施設を不動産とみた場合の鑑定評価書
(3)今後メガソ−ラ−発電所が稼働してくるなかで、発電量のトラックレコ−ドが揃ってきた段階から、施設や事業を取得したい、という企業やファンドが出てくるだろう。
事業期間20年を過ぎて、電力の買い取り価格が下がっても、買取制度はなくならないだろう。設備の償却は終わっているので、売電を続けても多少の収益にはなるし、解体するにしてもパネルなどの中古市場も形成されるだろう(この部分、(株)エコリンクス、岩堀氏)。
(4)ファンドの運用においては、施設を売却することで、投資資金の回収とリタ−ンの確保が方針である。出口先(売却先)は、独立系発電事業者などの既存発電所買収ニ−ズのほか、国内外の長期投資家からの獲得ニ−ズが想定される。官民連携ファンドは再生可能エネルギ−市場拡大の序章であり、出口戦略のさらなる多様化が想定される(この部分、スパ−クス・アセット・マネジメント、谷脇氏)。
４．賃料
土地を借りる場合の地代、建物の屋根を借りる場合の賃料相場
・いろいろな考えがあるが、
年間１?あたり100円又は
年間売電収入の3〜7% ･･･という数字があげられる。
・現在、土地と屋根の賃料には大きな差異がない ようである。
・土地売買の価格もこの年間賃料が目安となる。
・結局、賃料の目安は、年間の１?あたり単価････50円〜200円で、
方自治体の土地賃借は100円の例が多い。
・売電収入を基準とした場合は、賃料は5%が基準 となるだろう。 ( (株)スマ−トエナジ−、大串氏)
５．売電収入
次式のとおりである((株)スマ−トエナジ−、大串氏)。
・売電収入＝（発電量−発電所内消費電力量）×売電単価
・発電所内消費電力量＝パワ−コンディショナ−(パワコン)を主とする電力変換ロス＋パワコンを冷却させるための空調設備の消費電力＋発電所のモニタリングのための機械消費電力等
６．その他
(1)投資採算性
電力事業者による再生可能エネルギ−電気の調達に関する特別措置法は、投資についての内部収益率(ＩＲＲ )が6%になるように、政府が買い取り価格を調整するル−ルとなっている。
したがって、標準的な投資の内部収益率(ＩＲＲ )は6%と考えればよい。
(2)開発資金
2Mwあたり、６億円前後必要である。
(3)土地必要面積
１MWあたり１〜1.5haの面積が必要。
(4)パネルの重さ
目安としては、1KWあたり、100Kg。
(5)資金規模
比較的多い2KWクラスで、事業規模は約6億円程度である。
［ ? ]土地の固定資産税評価額
１．課税上の地目
メガソ−ラ−用地は、施設が建物ではないので、雑種地として評価される。
２．土地評価
各自治体からのアンケ−ト結果によると、つぎのとおりである。
・評価方法は、近傍宅地(周辺の宅地)から比準(比較)する。
・比準割合は、50%〜70%の割合となっている。
・したがって、次式のとおりとなる。
固定資産税額＝近傍宅地価格×70%×税率
１．昨年12月までに認定を受けた設備容量(運転開始前)523.6万ＫＷの内訳
・90%が太陽光発電である。
・70%が非住宅用である。
２．開発資金調達
(1)プロジェクトファイナンスが進展した。
(2)その理由
・メガソ−ラ−事業はキャッシュフ ロ− 見えやすく、発電量が想定外とはなりにくい。
・設備投資は、多額でかつ長期になるので、コ−ポレ−トでの資金調達は難しい。
・レンダ−のメガソ−ラ−事業に対するリスク分析・評価は敷居が高くない。
(3)スキ−ム
ＳＰＣを株式会社とするものの外に、ＧＫ-ＴＫストラクチャーや信託勘定とするものもある。
３．事業計画
(1)最初から出口ありき、という開発が行われてい る。
プロジェクトファイナンスから、アセットファイナンスによるメガソ−ラ−売買が起こってくる可能性がある。今は、その移行期である。
(2)鑑定評価書に対するつぎのような需要がある
・地方自治体が地代について評価書を発行するケ−ス
・ファンドサイド等からメガソ−ラ−施設を不動産とみた場合の鑑定評価書
(3)今後メガソ−ラ−発電所が稼働してくるなかで、発電量のトラックレコ−ドが揃ってきた段階から、施設や事業を取得したい、という企業やファンドが出てくるだろう。
事業期間20年を過ぎて、電力の買い取り価格が下がっても、買取制度はなくならないだろう。設備の償却は終わっているので、売電を続けても多少の収益にはなるし、解体するにしてもパネルなどの中古市場も形成されるだろう(この部分、(株)エコリンクス、岩堀氏)。
(4)ファンドの運用においては、施設を売却することで、投資資金の回収とリタ−ンの確保が方針である。出口先(売却先)は、独立系発電事業者などの既存発電所買収ニ−ズのほか、国内外の長期投資家からの獲得ニ−ズが想定される。官民連携ファンドは再生可能エネルギ−市場拡大の序章であり、出口戦略のさらなる多様化が想定される(この部分、スパ−クス・アセット・マネジメント、谷脇氏)。
４．賃料
土地を借りる場合の地代、建物の屋根を借りる場合の賃料相場
・いろいろな考えがあるが、
年間１?あたり100円又は
年間売電収入の3〜7% ･･･という数字があげられる。
・現在、土地と屋根の賃料には大きな差異がない ようである。
・土地売買の価格もこの年間賃料が目安となる。
・結局、賃料の目安は、年間の１?あたり単価････50円〜200円で、
方自治体の土地賃借は100円の例が多い。
・売電収入を基準とした場合は、賃料は5%が基準 となるだろう。 ( (株)スマ−トエナジ−、大串氏)
５．売電収入
次式のとおりである((株)スマ−トエナジ−、大串氏)。
・売電収入＝（発電量−発電所内消費電力量）×売電単価
・発電所内消費電力量＝パワ−コンディショナ−(パワコン)を主とする電力変換ロス＋パワコンを冷却させるための空調設備の消費電力＋発電所のモニタリングのための機械消費電力等
６．その他
(1)投資採算性
電力事業者による再生可能エネルギ−電気の調達に関する特別措置法は、投資についての内部収益率(ＩＲＲ )が6%になるように、政府が買い取り価格を調整するル−ルとなっている。
したがって、標準的な投資の内部収益率(ＩＲＲ )は6%と考えればよい。
(2)開発資金
2Mwあたり、６億円前後必要である。
(3)土地必要面積
１MWあたり１〜1.5haの面積が必要。
(4)パネルの重さ
目安としては、1KWあたり、100Kg。
(5)資金規模
比較的多い2KWクラスで、事業規模は約6億円程度である。
［ ? ]土地の固定資産税評価額
１．課税上の地目
メガソ−ラ−用地は、施設が建物ではないので、雑種地として評価される。
２．土地評価
各自治体からのアンケ−ト結果によると、つぎのとおりである。
・評価方法は、近傍宅地(周辺の宅地)から比準(比較)する。
・比準割合は、50%〜70%の割合となっている。
・したがって、次式のとおりとなる。
固定資産税額＝近傍宅地価格×70%×税率
