第４部　地主による貸宅地の整理｜株式会社宮﨑補償鑑定

第４部　地主による貸宅地の整理

1. 整理の目的

• ・費用支出と地代とのアンバランス
• ・相続発生時の相続税

2. 整理方法

以下の方法がある。

1. 底地を売却する方法

1. (1).借地人に売却
   理論的価格は底地割合法が標準的
2. (2).地上げ業者に売却
   理論的価格は収益価格(地代徴収権価格)→安くなる。

2. 借地権を買取る方法

価格の評価方法は種々あるが、借地権割合法が標準的

3. 底地と借地権を等価交換する方法

1. (1). 地主・ 借地人間で、底地と借地権とを等価交換し、その後は、当該土地は地主と旧借地人の完全所有権に分割される。
2. (2). 税法上の交換特例あり。→税務申告で課税の繰延により税金がかからない。
3. • ・交換特例の要件
   • 1. ア、当事者双方が１年以上保有していたこと
     2. イ、交換のために取得したものでないこと
     3. ウ、交換後も従前の用途に供すること
     4. エ、交換差金は髙い方の20%以内であること
4. (3). キ－ポイントは、交換比率と土地の分け方にある。

4. 「借地権対象外の地主所有の他の土地」と借地権対象土地とを等価交換する。

5. 「借地権対象外の借地人所有の他の土地」と借地権対象土地とを等価交換する。

6. 共同売却

1. (1). 底地と借地権を第３者に売却
2. • ・第３者の例･･･建売業者(建売価格から業者の採算性判断となるので、売却価格が動く)
3. (2). 底地と借地権を地上げ業者に売却
4. • ・デメリット･･･売却価格が安い。

7. マンション等価交換

借地上にディベロッパ－がマンションを建設し、底地・借地権相当分のマンション床を等価交換で取得する。

8. 物納

1. (1). 地主は底地を物納(将来借地人は国から底地取得が可能)
2. (2). 物納適格要件
3. 1. ア、地代が周辺相場の70%以上であること
   2. イ、隣接地、貸宅地の境界確認書を作成する
   3. ウ、借地人から受領した保証金・ 預かり金がないこと
   4. エ、抵当権、仮登記等の設定がないこと
   5. オ、地主に不利な特約、当該土地についての係争がないこと

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