第２部 相続対策一般
1. 相続対策の種類
相続対策はつぎの３つに分かれる。これらを総合的に検討して各対策のバランスを確保する。ただし、事業承継対策については、株式承継、従業員、取引先の関係から以下とは異なる配慮が必要になる。
1. 円満相続対策
- ・相続人間で円満に解決できること(相続人間で争いが生じないようにする)。
- ・遺産分割対策もこれに入る。
2. 納税対策(相続税納税資金の準備)
- (1). 主として以下の４つに分類される。
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- ・金融資産の予定相続人への計画的な贈与
- ・生命保険の活用
- ・物納の準備
- ・不動産活用の検討
- (2). 具体的には、主として以下のような点について整理しておく。
- ア、相続発生の場合の、相続税額の概算を把握しておく。出発点は相続財産の棚卸しであり、相続財産の現状を正確に把握する。
- イ、状況によっては、土地を有効活用地と納税用地とに分ける。
- ウ、定期借地権の活用、貸宅地整理(地主が借地権を取得、借地人が底地を取得、 地主・ 借地人が土地を第３者に売却など)、その他の対策を事前に考えておく。
- エ、物納と不動産売却の損得比較をする。
3. 節税対策(相続税の軽減)
- (1). これには主として以下のようなものがある。
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- ・生前贈与、贈与税の配偶者控除等
- ・不動産の課税評価引き下げ対策(アパ－トの建築、土地の分割等)
- ・各種土地の活用
- (2). この場合、節税対策内容のメリット、デメリットを検討する。
2. 相続対策としての土地有効活用の目的
1. つぎの分類から土地の活用を考える。
- ① 自己利用････居住用、事業用などに利用する。最後まで換金を予定しない。
- ② 収益用･･････収益物件を選択する。有効活用の対象とする。
- ③ 換金用･･････換金しやすいように更地での保有または青空駐車場での利用。
2. なお、土地有効活用の目的としては、他面からみると、つぎのようなこともいえる。
- ・不動産収入を得る
- ・節税対策(所得税、法人税、固定資産税等の軽減)をたてる｡
- ・相続対策(相続税の軽減、物納の容易化)をたてる。
3. 参考－貸家(自己所有地にアパ－ト、貸家等を建てている場合)の評価額－
1. 評価額計算
- (1). 土地部分(貸家建付地)
その土地の評価額×(１－借地権割合×借家権割合(通常30%))＝評価額 -
- ・借地権割合を70%とすると、70%×30%＝21%の評価減となる。
- (2). 建物部分
固定資産税評価額(大体は、建築費総額の50%)×(1－借家権割合(通常30%))＝評価額(自用の建物の約70%)
2. アパ－ト等を建てるときの注意点
- ・相続税評価額は安くなるが、キャッシュフロ－からみた収支採算の検討が重要。キャッシュフロ－の計算は将来のリスクを適格に判定し、保守的に行う。
- ・将来の処分＝売却が相応にいくかは、この収支採算性いかん、となる。将来の処分先＝買主は投資家であることを想定しておく。キャッシュフロ－の内容いかんで、将来希望価格で売れる、売れない、となる。最悪のケ－スは、中古アパ－トの売却において、建物解体・ 土地のみ売却で、残余ロ－ン返済ともなりうる。
- ・建物名義を誰(親か子供か)にするかを検討する(原則的は親名義とする)。
